Impuestos alquileres vacacionales República Dominicana: Guía
Preguntarse por los impuestos alquileres vacacionales República Dominicana es de lo primero que hace un inversor europeo cuando se planta comprar una segunda residencia en el Caribe. Y tiene sentido. La buena noticia, la que no siempre llega en las primeras conversaciones, es que el marco fiscal dominicano trata bastante mejor al propietario que el español. Entenderlo desde el principio evita sorpresas y, sobre todo, permite planificar. Aquí explicamos, sin letra pequeña, qué impuestos paga un extranjero que alquila su apartamento en zonas turísticas como Punta Cana o Bávaro y qué ventajas fiscales ofrece este destino.
¿Por qué invertir en alquileres vacacionales en Punta Cana y Bávaro?
Punta Cana y Bávaro son hoy el principal destino turístico del Caribe, y no es un titular vacío. La República Dominicana batió su propio récord en 2025 con 11,6 millones de visitantes, y la mayoría de ese flujo entra por el aeropuerto de Punta Cana. ¿La consecuencia? Una ocupación hotelera y vacacional alta casi todo el año. No solo en verano o en Semana Santa, como pasa en Europa.
Para quien compra con criterio, esto se traduce en dos cosas. Una rentabilidad estimada del 8-12% anual en apartamentos bien gestionados, y un mercado de compraventa líquido, con plusvalías sostenidas en primera línea de playa. Proyectos como Salado Golf & Beach, en White Sands, Bávaro, concentran además lo que más busca el comprador internacional: obra nueva frente al mar, campo de golf y servicios premium (spa, restaurantes, seguridad 24 horas).
Consejo práctico: con obra nueva puedes escalonar el pago durante la construcción, y estos apartamentos suelen venir amueblados y equipados. El resultado práctico: ingresos desde las primeras semanas tras la entrega.
¿Qué impuestos pagan los propietarios extranjeros en República Dominicana?
Aquí está la clave de todo: en República Dominicana rige el principio de territorialidad fiscal. Solo se tributa por las rentas generadas dentro del país. Si eres no residente europeo y tienes un apartamento alquilado en Bávaro, pagas impuestos por esos ingresos de alquiler, pero no por lo que ganas en España, Alemania o Francia. Y no existe obligación de declarar tu patrimonio mundial ante Hacienda dominicana. Algo que, viniendo del sistema europeo, casi descoloca.
Los impuestos que sí afectan a un propietario extranjero son estos:
- Impuesto sobre la Renta (ISR): grava los ingresos por alquiler obtenidos en territorio dominicano, con tarifa progresiva sobre la renta neta.
- Impuesto sobre Activos (IPI): un 1% anual sobre el valor fiscal de la propiedad por encima de un exento significativo. Muy por debajo de los impuestos de patrimonio europeos.
- Impuesto de Transferencia (3%): se paga una única vez, en el momento de la compra, sobre el valor del inmueble.
- ITBIS (18%): aplica al servicio de alojamiento turístico, y normalmente lo gestiona la operadora del alquiler, no tú.
Un detalle que conviene no pasar por alto: si alquilas a través de una sociedad dominicana o del programa de gestión de alquileres del propio residencial, la parte contable y fiscal se centraliza y se simplifica muchísimo. Muchos proyectos premium, Salado Golf & Beach incluido, ofrecen justamente este servicio de rental pool pensado para propietarios no residentes.
Impuestos alquileres vacacionales República Dominicana: tipos y porcentajes
Vamos figura por figura. Sin prisa.
ISR sobre rentas de alquiler (hasta 27%)
El alquiler se considera renta dominicana y tributa según la escala progresiva del ISR, que va del 15% al 27% en los tramos superiores. Ojo al matiz: la tarifa se aplica sobre la renta neta. Es decir, puedes deducir los gastos vinculados directamente al inmueble: mantenimiento, administración, seguros, intereses hipotecarios locales, comisiones de gestión. Con una contabilidad bien llevada, la carga efectiva suele quedar por debajo del tipo máximo. No siempre, pero suele.
ITBIS sobre el servicio de alojamiento (18%)
El alquiler de corta estancia está sujeto al ITBIS del 18%, que se traslada al huésped en el precio final. Igual que el IVA en un hotel europeo, vaya. Si operas mediante un operador turístico o un rental pool, este impuesto se liquida mensualmente ante la DGII sin que el propietario tenga que intervenir directamente. Un problema menos.
IPI: impuesto sobre bienes inmuebles (1%)
Se aplica anualmente solo sobre el valor catastral que supere los RD $9.858.234 (unos 150.000 dólares, según valor). Traducido: muchos apartamentos de tamaño medio quedan exentos o pagan una cantidad ridícula comparada con cualquier impuesto patrimonial europeo.
¿Existe doble imposición entre España y República Dominicana? Existe un Convenio de Doble Imposición vigente entre ambos países, lo que permite deducir en la declaración española el impuesto ya pagado en República Dominicana. Nadie debería pagar dos veces por la misma renta.
El balance, dicho rápido: un propietario europeo que alquila en Punta Cana soporta una presión fiscal total notablemente inferior a la española, con la ventaja de que puede delegar la gestión entera. En la siguiente parte de esta guía entramos en las deducciones, en cómo funciona la exención Confotur y en los pasos prácticos para tributar correctamente desde el primer día.
Beneficios fiscales y leyes de incentivo para inversores extranjeros
La carga fiscal moderada no es lo único que ofrece República Dominicana. El país ha construido un marco legal con una idea clara detrás: atraer capital extranjero. El ejemplo más conocido es la Ley de Promoción del Desarrollo Turístico (Ley 158-01, con su actualización CONFOTUR), que otorga a ciertos proyectos turísticos aprobados la exención del impuesto de transferencia inmobiliaria (ese 3% del valor que en otros mercados duele en el momento de la compra) y, además, hasta 15 años sin IPI ni retención sobre las rentas que genere el alquiler.
Confotur es, en la práctica, una de las palancas más potentes para maximizar la rentabilidad. Me explico: un inversor europeo que compra un apartamento en un proyecto amparado por esta ley puede reinvertir lo ganado alquilarlo durante los primeros años sin sufrir la retención del 27% sobre la renta neta. El retorno real sube, y no poco. Con rendimientos estimados del 8-12% anual en Bávaro-Punta Cana, esta exención puede ser justo la diferencia entre una buena inversión y una excelente.
Y hay más en el marco dominicano. No existe impuesto de patrimonio global sobre bienes situados en el país por debajo de ciertos umbrales. No hay restricciones a la propiedad extranjera (salvo la excepción conocida de la franja fronteriza). Y el trato tributario al inversor no residente es idéntico al del residente local. Un comprador alemán, belga o español adquiere exactamente los mismos derechos que un dominicano. Así de simple.
Consejo práctico: antes de firmar nada, pide al promotor el certificado que acredite si el proyecto está aprobado por CONFOTUR. En Salado Golf & Beach los compradores reciben asesoría específica sobre estos beneficios desde la primera visita.
Obligaciones fiscales y recomendaciones prácticas para no residentes
¿Tributar correctamente como no residente es complicado? En realidad requiere poco esfuerzo, siempre que se sigan los pasos en orden:
- Obtén el número de identificación fiscal (RNC o cédula de identificación tributaria). Sin esto no hay facturación ni declaración posible. Es el punto de partida.
- Registra el contrato de arrendamiento ante la DGII. El alquiler vacacional a terceros se declara mediante el formulario IR-6, presentado mensualmente, y el IT-1 como declaración anual.
- Factura a través de un régimen autorizado. Si operas con plataformas como Airbnb, lo habitual es canalizar los ingresos mediante un administrador local o una sociedad dominicana (la SRL es la fórmula más común entre inversores europeos). Facilita el cumplimiento y permite deducir gastos reales.
- Conserva documentación. Facturas de mantenimiento, comunidad, administración y suministros: guárdalas todas. Son deducibles y reducen la base imponible.
Sobre la doble imposición, toca revisar el convenio entre República Dominicana y tu país de residencia. Con España hay un matiz: aunque no existe convenio bilateral vigente, los impuestos efectivamente pagados allí pueden generar crédito en el IRPF español en muchos supuestos. Un asesor fiscal transnacional, en este punto, es probablemente la mejor inversión posible.
Conclusión: tributar bien para invertir mejor en el Caribe dominicano
El sistema fiscal dominicano para alquileres vacacionales es simple, predecible y favorable. Eso es, en esencia, todo lo que hay que retener: un 27% sobre la renta neta con amplias deducciones, incentivos como CONFOTUR que pueden eliminar la presión fiscal durante más de una década, y libertad total para que un extranjero compre, posea y explote una propiedad. A eso súmale un turismo récord de 11,6 millones de visitantes en 2025 y una demanda que no deja de crecer en Punta Cana y Bávaro. El contexto no podía ser más propicio.
La clave está en empezar bien. Registrar la actividad desde el primer alquiler, apoyarse en un gestor local, aprovechar los incentivos disponibles. En Salado Golf & Beach acompañamos a nuestros compradores europeos en todo el proceso, desde la elección del apartamento frente al mar —con campo de golf, spa y servicios premium— hasta la puesta en marcha del alquiler. Tributar con orden no es un coste. Es la base que convierte una segunda residencia en el Caribe en un activo que genera rentabilidad tranquila, año tras año, al ritmo del slow living.
