Impuestos compra Punta Cana: coste real de tu apartamento

Comprar en Punta Cana despierta dudas fiscales en casi todos los inversores europeos que se plantean dar el salto al Caribe. ¿Cuánto cuesta de verdad un apartamento, más allá del precio de lista? Es la pregunta correcta, y responderla bien evita sustos. Aquí desglosamos todo: el impuesto de transferencia del 3%, los honorarios del abogado, la notaría y los impuestos que pagarás cada año. El contexto ayuda: 2025 está siendo un año récord para República Dominicana, con 11,6 millones de visitantes y una rentabilidad estimada del 8-12% anual en zonas de alta demanda como Bávaro o Punta Cana. Proyectos como Salado Golf & Beach, frente al mar en White Sands, son una oportunidad real. Pero conviene llegar preparado. Vamos por partes.

¿Por qué Punta Cana atrae a inversores europeos más allá del precio?

Sería fácil pensar que Punta Cana se compra solo por el sol y las playas de arena blanca. No es así. Lo que sostiene el interés de los compradores es la solidez del mercado inmobiliario. República Dominicana ha construido un marco legal que permite a extranjeros adquirir propiedades con los mismos derechos que un dominicano. En muchos destinos tropicales, eso no existe.

Y luego está el turismo. Los 11,6 millones de visitantes de 2025 no son una estadística fría: significan demanda de alquiler vacacional durante todo el año, no solo en agosto y Semana Santa.

Para el comprador europeo —el español, sobre todo— hay ventajas adicionales que hacen que la operación completa resulte competitiva frente a una segunda residencia en casa:

• Sin plusvalía municipal: en España pagas plusvalía al vender; en República Dominicana ese concepto directamente no existe.
• Moneda atada al dólar: los precios en Punta Cana se cotizan habitualmente en USD, lo que blinda frente a las fluctuaciones locales.
• Obra nueva con entregas llave en mano: proyectos como Salado Golf & Beach, con apartamentos exclusivos junto a la playa, campo de golf, spa y servicios premium, permiten pagar en fases durante la construcción. La liquidez del inversor lo agradece.
• Rentabilidad en divisa fuerte: los alquileres turísticos se cobran en dólares y históricamente han rondado entre el 8% y el 12% anual bruto.

Eso sí, cuidado con una cosa. El precio de lista es solo el punto de partida. El coste real suma impuestos y gastos de cierre, que en Punta Cana suelen rondar el 5%-7% del valor de compra. Conocerlos antes de firmar cambia por completo la planificación.

Impuestos compra Punta Cana: el desglose completo de gastos de cierre

Al comprar un apartamento, el presupuesto final incorpora varios conceptos. Te los ordeno por peso:

1. Impuesto de transferencia inmobiliaria (3% del valor de compra): el gasto más significativo. Se paga al Estado dominicano al titularizar la propiedad. Lo explicamos en detalle en la sección siguiente.
2. Honorarios legales (1% – 1,5% aprox.): un abogado local no es opcional, es imprescindible. Verifica el estatus del título, redacta el contrato de compraventa y tramita la titularización ante el Registro de Títulos. En Salado Golf & Beach recomendamos despachos especializados en compradores extranjeros.
3. Gastos notariales y de registro (0,3% – 0,5% aprox.): la autenticación del contrato ante notario y las tasas del Registro de Títulos que corresponda.
4. Comisión inmobiliaria (si aplica): en obra nueva como Salado la comisión suele correr a cargo del promotor, pero confírmalo siempre por escrito antes de reservar. Siempre.
5. Seguro de propiedad (opcional pero recomendable): entre el 0,2% y el 0,5% anual del valor asegurado, cubre riesgos de huracanes y otros eventos climáticos propios del Caribe.

La comparación con España es reveladora. Entre IVA del 10% (obra nueva), notaría, registro y gastos jurídicos, el sobrecoste puede rondar el 12%-14%. En Punta Cana, el cierre es bastante más ligero.

El impuesto de transferencia del 3% y otros trámites legales explicados

El gran impuesto de toda compra inmobiliaria en el país es la Transferencia Inmobiliaria del 3% sobre el valor de adquisición. Ojo con un matiz: si la Dirección General de Impuestos Internos considera que el valor catastral es mayor, se aplica sobre este. Es un pago único, a cargo del comprador, una vez firmada la compraventa definitiva.

¿Cómo funciona en la práctica?

Digamos que compras un apartamento de dos dormitorios frente al mar en Salado Golf & Beach por 250.000 USD. El proceso sería este:

1. Firmas el contrato de compraventa ante notario dominicano.
2. Tu abogado presenta la declaración ante la DGII y liquida el impuesto: 3% de 250.000 USD = 7.500 USD.
3. Pagado el impuesto, la titularización se tramita en el Registro de Títulos y recibes el Certificate of Title (Certificado de Título) a tu nombre.
4. El plazo habitual de todo el proceso: de 45 a 90 días.

Impuestos anuales de propiedad: lo que pagarás después

• IPI (Impuesto al Patrimonio Inmobiliario): 1% anual sobre el valor catastral que exceda de aproximadamente 9,4 millones de DOP (unos 150.000 USD, aproximadamente, con actualización anual). Si tu apartamento queda por debajo del exento, no pagas nada. Nada.
• Exención para compradores extranjeros: si tu propiedad supera el umbral, tramitar la residencia dominicana puede exonerarte del IPI durante el primer año y reducir la base imponible después.

En definitiva: la fiscalidad de la compra en Punta Cana es transparente, predecible y considerablemente más ligera que la de muchos mercados europeos. Con un buen asesor legal y lo que acabas de leer, tu inversión en un apartamento frente al mar en Salado Golf & Beach parte con todas las garantías.

Gastos recurrentes tras la compra: mantenimiento, condominium fees e IRPN

Firmar la escritura es solo el principio. Antes de soñar con la hamaca frente al mar, conviene sentarse con una calculadora: estos son los tres grandes costes que vas a asumir cada año como propietario en Punta Cana.

Cuotas de condominio (condo fees)

En residenciales con servicios premium como Salado Golf & Beach, la cuota mensual de condominio cubre seguridad 24 horas, mantenimiento de piscinas, jardines tropicales, gimnasio, spa y zonas comunes, además del fondo de reserva del edificio. ¿Cuánto cuesta esto? En la zona Bávaro–Punta Cana, las cifras que se manejan van de 1 a 2,5 USD por metro cuadrado al mes, según el nivel de servicios. Traducido: un apartamento de 100 m² con acceso directo a playa y golf podría rondar los 100 a 250 USD mensuales. Nada desorbitado, pero hay que meterlo en el cálculo.

Seguro de vivienda

Insisto en esto porque se tiende a olvidarlo: en una propiedad frente al mar, un seguro multirriesgo que cubra continente, contenido y responsabilidad civil frente a inquilinos no es opcional. Las pólizas habituales en República Dominicana para apartamentos turísticos rondan el 0,3-0,6% del valor de la propiedad al año. Contrátalo con una aseguradora local reputada y comprueba que incluye cobertura por huracanes (en el Caribe, es lo estándar).

IRPN: el impuesto sobre bienes inmuebles dominicano

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IPI, a menudo citado como IRPN) grava las propiedades por encima de un umbral exento que la DGII actualiza cada año (para 2025, en torno a los 9,8 millones de DOP de valor catastral, aproximadamente 160.000 USD). Por encima de ese umbral se aplica el 1% anual, y solo sobre el excedente. Veámoslo con un ejemplo. Apartamento valorado en 250.000 USD: pagarías el 1% sobre unos 90.000 USD, o sea, unos 900 USD al año. ¿Tu propiedad queda por debajo del umbral? Entonces este impuesto sencillamente no existe para ti.

Añade los suministros (electricidad, agua, internet) y, si alquilas, la comisión de gestión de alquiler, y ya tienes el cuadro completo. Consejo práctico: pide a Salado una proyección anualizada de todos estos gastos antes de reservar; la transparencia forma parte del servicio.

¿Cómo afectan estos costes a tu rentabilidad del 8-12% anual?

La pregunta que se hace cualquier inversor europeo antes de dar el paso: descontados impuestos y gastos, ¿sigue siendo atractivo? Con los datos del mercado dominicano actual, la respuesta es sí. Y no es una promesa de folleto; son números.

República Dominicana cerró 2025 con un récord histórico de 11,6 millones de visitantes. Eso mantiene la ocupación hotelera y vacacional extraordinariamente alta en Punta Cana, y con ella una demanda de alquiler por temporadas muy sólida. Sobre esa base, los apartamentos de obra nueva en primera línea de playa generan rentabilidades brutas estimadas del 8-12% anual.

• Escenario conservador (8% bruto): en un apartamento de 200.000 USD, hablamos de unos 16.000 USD anuales de ingreso bruto. Restando condominium fees, seguro, suministros e IRPN, el coste recurrente rara vez supera el 25-30% del ingreso. Queda una rentabilidad neta cercana al 5,5-6%.
• Escenario optimista (12% bruto): con gestión profesional de alquiler y buena ocupación en temporada alta (diciembre-abril y verano europeo), la rentabilidad neta puede superar el 8% anual. Sin contar, eso sí, la apreciación del inmueble, históricamente positiva en la zona Bávaro-Punta Cana.

Merece la pena la comparación con España. Allí la rentabilidad neta media del alquiler residencial ronda el 4-5% antes de impuestos sobre la renta (hasta un 19-24% para no residentes de la UE) y el ITP puede alcanzar el 10-11%. Fiscalidad ligera en la compra, ausencia de impuesto patrimonial adicional y demanda turística récord: el diferencial a favor del Caribe dominicano es claro y medible, no una mera sensación.

Eso sí, para maximizar el resultado hay orden. Factura los alquileres de forma declarada, deduce los gastos elegibles y trabaja con un gestor local que presente tu declaración anual como no residente. La rentabilidad del 8-12% es realista precisamente cuando la gestión fiscal es limpia.

Conclusión: comprar en Punta Cana con total transparencia

El coste real de tu apartamento en Punta Cana no guarda misterios: precio de compra, un 3% de impuestos y gastos de cierre, y unos costes recurrentes perfectamente presupuestables. Compara eso con los mercados europeos, donde los impuestos de transmisión duplican o triplican los dominicanos y la fiscalidad posterior es bastante más agresiva, y la decisión de mirar hacia el Caribe cobra lógica financiera (además del atractivo evidente, que también).

En Salado Golf & Beach, en White Sands, Bávaro, encontrarás apartamentos exclusivos de obra nueva junto a la playa, con campo de golf, spa y servicios premium, en el destino turístico de mayor crecimiento del Caribe. Nuestro equipo, junto a Residencial Group en España, te acompaña en cada paso: del cálculo exacto de impuestos y gastos a la firma, la gestión del alquiler y tu declaración como no residente.

El slow living frente al mar también es, dentro de lo que cabe, papeleo tranquilo. Con la información de esta guía, tu inversión en Punta Cana parte con total transparencia y con la mejor relación entre estilo de vida y rentabilidad que puedes encontrar hoy fuera de Europa. El primer paso es sencillo: solicita tu asesoría personalizada y descubre tu próximo hogar en el Caribe dominicano.