Comprar en República Dominicana siendo extranjero: guía 2026

Comprar en República Dominicana siendo extranjero no solo es posible: el proceso es tan accesible como el que encontrarías en Europa, y los derechos de propiedad no distinguen entre residentes y no residentes. El Caribe dominicano atraviesa un momento histórico —11,6 millones de visitantes en 2025— y destinos como Punta Cana y Bávaro se han consolidado como el epicentro del segmento residencial de alta gama. Si sueñas con una segunda residencia frente al mar, o simplemente buscas una inversión con rentabilidades del 8-12% anual, esta guía 2026 responde a las dudas que de verdad importan: desde el marco legal hasta los documentos exactos que vas a necesitar.

¿Puede un extranjero comprar en República Dominicana sin residencia?

Sí. Rotundamente sí. La Constitución dominicana garantiza la igualdad de derechos de propiedad entre nacionales y extranjeros, y la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario respalda esa igualdad en cada escritura que se firma. No necesitas ser residente. Tampoco necesitas visado de inversionista para comprar. Y en cuanto al número de propiedades, no existe límite alguno.

Pongamos un ejemplo. Un ciudadano español o alemán puede viajar a Punta Cana como turista, elegir un apartamento de obra nueva en White Sands, Bávaro, firmar el contrato y convertirse en propietario sin haber solicitado jamás una residencia. El proceso incluso se puede gestionar a distancia mediante poder notarial, algo bastante habitual entre inversores europeos que compran ante notario en su propio país de origen.

El marco legal: derechos de propiedad para no residentes

El sistema dominicano se basa en el deslinde y registro: cada propiedad cuenta con un Certificado de Título emitido por el Registro de Títulos. Hablamos de un derecho de propiedad real, perpetuo y heredable. Es decir, no compras un derecho de uso temporal —como ocurre en algunos países asiáticos— sino la propiedad plena, en el sentido occidental de la palabra.

Tres pilares sostienen este marco:

• Igualdad absoluta: extranjeros y dominicanos comparten idénticos derechos de propiedad, herencia y transmisión.
• Registro inmobiliario Torrens: el sistema certifica la titularidad de forma definitiva y elimina el riesgo de dobles títulos.
• Incentivos fiscales: el régimen CONFOTUR, aplicable a muchos proyectos de obra nueva, exonera del impuesto de transferencia (3%) y del IPI durante hasta 15 años.

Un matiz que conviene conocer. Si el comprador fallece, la herencia tributa; pero al no existir restricciones, los herederos europeos reciben el inmueble con plenos derechos. Conviene planificar la sucesión con un testamento local o mediante estructura societaria, gestiones que un abogado en Punta Cana puede resolver en cuestión de días.

Requisitos y documentos necesarios para comprar siendo extranjero

El papeleo, contra lo que pueda pensarse, es sorprendentemente ágil. Para firmar la compra de un apartamento en Bávaro necesitarás:

1. Pasaporte vigente — el documento identificador básico para cualquier acto notarial.
2. Número de identificación fiscal (RNC/NCF): se tramita ante la DGII y tu abogado puede obtenerlo en 24-48 horas.
3. Contrato de compraventa revisado por tu asesor legal, con verificación previa del Certificado de Título del inmueble.
4. Prueba de fondos si la operación supera ciertos umbrales antilavado. Habitual, por cierto, en cualquier jurisdicción europea.
5. Poder notarial si compras a distancia, debidamente apostillado según el Convenio de La Haya.

República Dominicana forma parte del Convenio de Apóstol, de modo que los documentos públicos españoles, alemanes o franceses solo requieren ese sello para ser válidos en el país. En promedio, una compra completa —de la reserva a la escritura— se cierra entre 30 y 60 días.

Con el marco legal despejado y los requisitos claros, en la siguiente parte de la guía entraremos en el proceso paso a paso, los costes de transacción reales y cómo optimizar tu inversión en el Caribe dominicano.

Impuestos y costes asociados a la compra

Lo primero que sorprende a un europeo que compra en República Dominicana es lo transparente que resulta la operación a nivel fiscal. Nada de sorpresas a mitad de camino. Al precio de la propiedad hay que sumar el impuesto de transferencia inmobiliaria (3% del valor catastral o del precio de compra, el que resulte mayor), que paga el comprador cuando se titulariza la propiedad. Luego están los honorarios legales, que suelen moverse entre el 1% y el 1,5%, y los gastos notariales y de registro, en torno al 0,5%. Poco más.

¿Y después? La carga recurrente es baja, sobre todo si la comparas con lo que se paga en Europa. El impuesto sobre bienes inmuebles (IPI) es del 1% anual, pero solo sobre el valor catastral que exceda los 9,8 millones de pesos dominicanos aproximadamente. Muchos apartamentos en Bávaro o Punta Cana ni siquiera llegan a ese umbral. Si alquilas, los ingresos tributan a un tipo fijo del 27% sobre la renta neta, aunque aquí conviene matizar: los gastos deducibles (mantenimiento, administración, intereses, depreciación) recortan bastante la base imponible. La cifra bruta asusta menos de lo que parece.

Un consejo que doy siempre: pide al promotor o a tu abogado un desglose detallado de los costes de cierre antes de firmar nada. Ni una reserva sin números claros. En proyectos de obra nueva como Salado Golf & Beach, en White Sands, Bávaro, estas cifras se entregan de forma transparente desde el primer contacto, lo que te deja calcular la rentabilidad real de la inversión sin sobresaltos.

Comprar en República Dominicana siendo extranjero: paso a paso del proceso

El proceso de compra es sencillo si se sigue un orden claro. Estos son los pasos habituales:

1. Definir el objetivo de inversión. ¿Rentabilidad por alquiler vacacional, una segunda residencia, diversificación patrimonial? La respuesta condiciona ubicación, tipología y presupuesto. Un apartamento junto a la playa con servicios premium en Punta Cana se comporta muy bien en alquiler turístico.
2. Elegir propiedad y reservar. Elegido el inmueble, se firma un contrato de reserva con un depósito (típicamente entre el 5% y el 10%) que congela el precio y retira la unidad del mercado.
3. Verificación legal. Tu abogado revisa el título de propiedad en el Registro de Títulos, confirma que la parcela está despejada de gravámenes y que el promotor cuenta con los permisos correspondientes.
4. Contrato de compraventa. Se firma el contrato principal, que detalla planos, calendario de pagos (en obra nueva, por hitos de construcción) y fecha de entrega estimada.
5. Pagos y seguimiento. Durante la construcción se realizan los pagos pactados. Exige informes de avance de obra. Y si puedes, visita el proyecto en persona: las fotos no dicen todo.
6. Escritura y titularización. A la entrega, se firma ante notario dominicano y se registra el título a tu nombre en el Registro de Títulos. Es el momento de pagar el 3% de transferencia.

Algo que no deberías pasar por alto: contrata desde el inicio un abogado independiente de tu confianza, no solo el del vendedor. Y asegúrate de recibir toda la documentación en español, con traducción si la necesitas. Con los pagos trazados por transferencia bancaria y contratos firmados, tu inversión queda bien protegida.

Conclusión: invertir en el Caribe dominicano con seguridad

Comprar en República Dominicana siendo extranjero no solo es legal y accesible. Es un proceso maduro, respaldado por un marco jurídico que otorga los mismos derechos a inversores locales e internacionales, y por un contexto difícil de mejorar. Con 11,6 millones de visitantes en 2025 y un turismo en máximos históricos, la demanda de alojamiento en Punta Cana y Bávaro sostiene rentabilidades estimadas del 8% al 12% anual para quienes eligen bien su activo. Ese matiz importa: no cualquier activo.

Las claves del éxito son las que hemos recorrido en esta guía: verificar títulos con asesoría legal independiente, planificar los costes de transacción desde el principio y apostar por ubicaciones con demanda real y proyectos de calidad. Ahí es donde opciones como Salado Golf & Beach marcan la diferencia: apartamentos exclusivos de obra nueva frente al mar en White Sands, Bávaro, con campo de golf, spa y servicios premium, pensados tanto para el disfrute en régimen de slow living como para generar ingresos en alquiler turístico.

El Caribe dominicano ya no es un secreto. Es una de las apuestas inmobiliarias más sólidas para el inversor europeo. Con la información adecuada y el acompañamiento correcto, tu segunda residencia —o tu próxima gran inversión— está a un vuelo de distancia. En Residencial Group estamos a tu disposición para acompañarte en cada paso del proceso.