Impuestos venta inmuebles RD

El atractivo fiscal de República Dominicana para el inversor europeo

República Dominicana ya no es solo un destino de sol y playa; se ha convertido en un gigante turístico que batió récords con 11.6 millones de visitantes en 2025. Para el inversor europeo —especialmente para aquel que busca esa segunda residencia bajo la filosofía de slow living frente al mar en Bávaro— este auge es una oportunidad difícil de ignorar. Pero ojo. Antes de ver reflejada la plusvalía en la cuenta bancaria, hay que entender las reglas del juego. Conocer a fondo los impuestos venta inmuebles es la única manera de que la operación sea transparente y de no dejar dinero sobre la mesa en el Caribe.

A diferencia de otros mercados saturados donde la burocracia asfixia, el sistema fiscal aquí ofrece cierta claridad y ventajas reales para el capital extranjero. Aun así, es vital saber dónde termina la obligación del comprador y dónde empieza la del vendedor. Confundirlos puede traer sorpresas desagradables justo cuando estás a punto de cerrar el negocio en parques como Salado Golf & Beach.

Impuesto sobre la Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI): Una carga para el comprador

Al desglosar los impuestos por la venta de inmuebles, siempre surge la misma duda entre los propietarios no residentes: ¿quién paga qué? En República Dominicana, el gravamen principal es el Impuesto sobre la Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI). Se aplica una tasa general del 3% sobre el valor valuado del inmueble o el precio de la transacción, eligiéndose el que sea mayor.

Esto es una buena noticia para quien vende. El precio pactado se mantiene intacto. Pongamos un caso: si vende su exclusivo apartamento frente al mar en Salado Golf & Beach por 300.000 dólares, ese es el monto bruto que recibirá. No tendrá que desembolsar el 3% del ITBI de su bolsillo.

Impuesto sobre las Ganancias de Capital: La obligación del vendedor

Aquí es donde hay que estar atento. Aunque el ITBI sea cosa del comprador, la venta sí genera una obligación fiscal directa para quien enajena la propiedad: el Impuesto sobre las Ganancias de Capital o, como se le conoce comúnmente, el impuesto sobre la Plusvalía. Básicamente, se aplica sobre la diferencia entre lo que costó el inmueble y por lo que se vende.

¿Cómo se calcula la base imponible?

La Dirección General de Impuestos Internos (DGII) marca las reglas. La ganancia sujeta a impuesto se determina restando el costo de adquisición (ajustado por inflación) al precio de venta. Y aquí hay un matiz importante: a diferencia de países con tasas fijas, en RD la variable es determinante:

• Ganancias de capital ordinarias: Gravadas a una tasa del 27%.
• Ganancias de capital calificadas: Gravadas a una tasa reducida del 10%.

Accediendo a la tasa del 10%

Para quien invierte en inmuebles de uso residencial, la mayoría de las ventas de segundas residencias en zonas turísticas como Bávaro pueden calificar para la tarifa del 10%. ¿El truco? Que se cumplan ciertos requisitos, como un periodo de posesión determinado y que no se trate de una actividad empresarial habitual de construcción y venta.

Vamos con un ejemplo práctico:

Imaginemos que usted compró un apartamento de obra nueva en Salado Golf & Beach hace tres años por 250.000 dólares. Hoy, gracias al auge turístico y a la alta demanda de alojamientos frente al White Sands Golf Course, decide venderlo por 320.000 dólares.

1. Precio de venta: $320.000
2. Precio de compra: $250.000
3. Ganancia bruta: $70.000

Si su inmueble califica para la tasa reducida (aplicable generalmente a propiedades que no superan ciertos límites y son usadas como vivienda o alquiler), el impuesto a pagar sería:
$70.000 x 10% = $7.000 USD.

Si no califica, la tarifa sube al 27%. La factura fiscal entonces se acerca a los $19.000 dólares. Por eso, asesorarse bien no es opcional; es vital para aplicar las exenciones y tasas bajas disponibles.

Deducciones y gastos permitidos

Para saber cuál es la ganancia neta real, no basta con restar el precio de compra al de venta. La ley permite deducir ciertos gastos inherentes a la adquisición y mejora del inmueble, lo que baja significativamente la base imponible de los impuestos venta inmuebles.

Usted puede deducir:

• Costo de la compra original: Sí, incluido el ITBI que usted pagó cuando compró (en ese momento era usted el comprador).
• Gastos de legalización y escrituración: Los honorarios de abogados y notarios de aquella operación.
• Mejoras capitalizables: Si hizo reformas serias (instalar una cocina de alta gama o cambiar la distribución interior), esos costos se suman al valor de compra original.

Exenciones y reinversión en inmuebles

Hay situaciones específicas donde la ley juega a favor del vendedor eximiéndole del pago. Una de las más interesantes para quien quiere escalar su cartera es la exención por reinversión.

Si el producto total de la venta se usa para adquirir uno o más inmuebles nuevos dentro de un plazo de un año, no se paga impuesto sobre la ganancia de capital. Es una herramienta potente. Si vende su propiedad en Punta Cana y usa ese capital para comprar una villa de mayor lujo o varias unidades en un nuevo proyecto, la Hacienda Dominicana no gravará esa plusvalía. Fomenta la movilidad del capital.

El proceso de pago ante la DGII

El trámite es digital y hay que hacerlo antes de firmar la nueva escritura pública ante el notario. Estos son los pasos habituales:

1. Valoración: Aunque el precio se pacta libremente, la DGII tiene un valor de referencia. Si el precio de venta es muy inferior al de referencia, la administración podría hacer una rectificación.
2. Declaración Jurada: Se presenta el formulario de Impuesto sobre la Renta (IR-2 o equivalente) declarando la ganancia.
3. Pago: Se abona el impuesto calculado.
4. Constancia: Se obtiene la constancia de «No Deudor» o de pago. Sin esto, el notario no puede autorizar la transferencia de dominio.

¿Por qué vender ahora en Bávaro?

Entender los impuestos venta inmuebles es solo una parte de la ecuación. El contexto de mercado es la otra. Con una rentabilidad que oscila entre el 8% y el 12% anual en alquileres turísticos y un crecimiento sostenido en el valor de los activos, el momento de liquidar una inversión o reestructurar el patrimonio es ahora.

Proyectos de alta gama como Salado Golf & Beach ofrecen un producto muy deseado en el mercado internacional. Ubicado en White Sands, Bávaro, estos apartamentos de obra nueva con vistas al campo de golf y acceso directo a la playa son un activo líquido y valioso. La demanda de propiedades con servicios premium (spa, seguridad, gestión de alquileres) supera la oferta. Eso asegura precios competitivos y una salida rápida de capital si el inversor lo decide.

Conclusión

Vender una propiedad en el paraíso no tiene que ser un dolor de cabeza ni un agujero financiero si se planifica con tiempo. República Dominicana ofrece un marco fiscal que, siendo estricto en los procedimientos, permite al inversor extranjero obtener beneficios significativos. Tasas de ganancia de capital competitivas (solo un 10% en muchos casos) y exenciones por reinversión son grandes ventajas.

Para los propietarios en Salado Golf & Beach, el auge turístico de Punta Cana y la infraestructura del residencial aseguran que, al vender, el valor de su activo haya crecido. Mantenga un orden impecable en su documentación y cuente con el apoyo de profesionales locales y del equipo de Residencial Group para navegar el proceso. Así, su experiencia de inversión en el Caribe será tan placentera como ese estilo de vida slow living que disfrutó frente al mar.