Impuestos de compraventa en República Dominicana: guía 2025

Preguntarse por los impuestos de compraventa en República Dominicana es de lo primero que hacen los inversores europeos cuando empiezan a mirar apartamentos en el Caribe. Y conviene hacerlo. La buena noticia, por experiencia, es que el sistema fiscal dominicano para inmuebles resulta más sencillo y transparente que el de muchos destinos comparables. Conocerlo de antemano cambia la conversación: dejas de invertir a ciegas y empiezas a planificar con números reales, no solo con el precio que aparece en el anuncio. En esta guía 2025 repasamos, paso a paso, qué tributos asumes al comprar en Punta Cana o Bávaro, cuándo aplica cada uno y qué costes hay que prever más allá de la escritura.

Comprar propiedad en República Dominicana: ¿qué impuestos debo pagar?

Empecemos por lo que más tranquiliza a cualquier comprador extranjero: la legislación dominicana no distingue entre locales y foráneos. Cualquier persona puede comprar propiedad a título individual. Sin ser residente. Sin montar una sociedad local. Eso simplifica el proceso de una manera que quien ha comprado en otros países agradece de inmediato, y hace que el marco fiscal sea predecible.

Dicho esto, al comprar una propiedad el comprador asume básicamente estos conceptos:

• Impuesto de transferencia inmobiliaria (3%): el tributo principal. Se calcula sobre el valor del bien adquirido.
• ITBIS (18%): solo en casos concretos. Ya llegaremos a eso.
• Honorarios legales y notariales: habitualmente entre el 1% y el 1,5% del valor de la operación. Técnicamente no son un impuesto, pero los pagarás igualmente, así que mejor contar con ellos desde el principio.
• Gastos de registro y deslinde: cantidades menores para inscribir la escritura en el Registro de Títulos.

¿Y después de comprar? Ahí aparecen dos cosas más que conviene tener en el radar: el impuesto anual sobre bienes inmuebles (IPI), del 1% sobre el valor catastral que exceda la exención vigente, y, si la propiedad queda a nombre de una sociedad, el impuesto sobre activos. Por eso insistimos siempre en lo mismo: trabaja con un abogado local que verifique que el inmueble está libre de cargas y que el vendedor está al corriente de sus obligaciones fiscales antes de firmar nada.

ITBIS en la compraventa inmobiliaria: cuándo aplica y a quién

El ITBIS (Impuesto sobre Transferencias de Bienes Industrializados y Servicios) es, digamos, el primo dominicano del IVA europeo. Tipo general: 18%. Pero ojo, porque en el ámbito inmobiliario no se aplica de forma automática, y aquí es justo donde se lían muchos compradores extranjeros.

Lo esencial: el ITBIS no se aplica a la compraventa de propiedades usadas entre particulares. Sí aparece en estos supuestos:

• Primera venta de inmuebles de obra nueva realizada por empresas promotoras o constructoras, que son los sujetos pasivos del impuesto. Traducido: si compras un apartamento a estrenar en un residencial como Salado Golf & Beach, el precio que te da la promotora ya incluye este gravamen. No deberías pagar ninguna cantidad adicional por ese concepto.
• Arrendamiento de locales comerciales: el alquiler con uso comercial sí está gravado con ITBIS. El residencial, no; está exento.
• Servicios vinculados: algunos servicios profesionales asociados a la operación pueden facturar el impuesto aparte.

Impuesto de transferencia inmobiliaria: el 3% sobre el valor del bien

Llegamos al gran protagonista de cualquier compraventa en el país: el impuesto de transferencia inmobiliaria del 3%, establecido por la Ley 288-04. Lo paga el comprador y se calcula sobre el valor del bien según la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), que puede tomar como base el precio declarado en la escritura o, si sospecha que el precio está por debajo del valor de mercado, una tasación oficial.

Con un ejemplo se entiende mejor. Imagina que compras un apartamento frente al mar en Bávaro con un valor declarado y tasado de 250.000 dólares. El impuesto de transferencia sería de 7.500 dólares. Tiene seis meses desde la firma de la escritura para abonarlo; pasado ese plazo, la DGII aplica recargos e intereses moratorios, y la factura se dispara.

El procedimiento, en líneas generales, es este:

1. Firma de la escritura de compraventa ante notario dominicano.
2. Pago del 3% a través de la plataforma de la DGII o en bancos autorizados.
3. Presentación de la escritura sellada ante el Registro de Títulos correspondiente.
4. Emisión del Certificado de Título a nombre del nuevo propietario.

Un matiz importante: la DGII compara el precio declarado con sus valores de referencia zonales. Declarar de menos para pagar menos impuestos es una práctica tentadora para algunos, pero arriesgada: puede acabar en tasación forzosa y sanciones. Lo correcto, y lo único que recomendamos, es declarar el precio real de la operación. En proyectos premium como Salado Golf & Beach, nuestro equipo acompaña al comprador durante todo este trámite para que la transferencia se complete con agilidad y sin imprevistos.

Gastos de cierre: notaría, registro y honorarios legales

Los impuestos son solo una parte. A ellos se suma una serie de gastos de cierre que, si no los presupuestas desde el principio, pueden amargar la operación. El principal es el honorario notarial, que suele moverse entre el 0,50% y el 1% del precio de compra. Y ojo, porque el notario dominicano no es un simple firmante de papeles: redacta la escritura, verifica la titularidad del inmueble en el Registro de Títulos y da fe pública de toda la transacción. Sin él, no hay seguridad jurídica que valga.

El segundo bloque es el traslado al Registro de Títulos. Sus tasas dependen del valor del inmueble y rondan, aproximadamente, entre el 1% y el 2%. Es el paso que inscribe la propiedad a tu nombre y emite el nuevo Certificado de Título, ese documento definitivo que acredita tu derecho de propiedad.

¿Y el abogado? La ley no lo exige. Pero yo no compraría sin uno. Un abogado local especializado en derecho inmobiliario cobra habitualmente entre el 1% y el 1,5% del precio, y hace algo que a distancia es casi imposible: la due diligence del inmueble (cargas, gravámenes, licencias, estado del expediente registral). Además representa al comprador ante la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), algo especialmente valioso si resides fuera del país, como es el caso de la mayoría de inversores europeos.

En obra nueva, muchos desarrolladores facilitan estos trámites o los gestionan directamente. En Salado Golf & Beach, por ejemplo, coordinamos notaría, registro y asesoría legal para que el comprador solo tenga que preocuparse de elegir su apartamento frente al mar.

Ejemplo práctico: costes fiscales al comprar un apartamento en Bávaro

Números sobre la mesa. Imaginemos un caso hipotético pero representativo: un ciudadano español compra un apartamento de obra nueva de dos dormitorios en White Sands, Bávaro, por 250.000 dólares.

1. Impuesto de transferencia inmobiliaria (3%): 7.500 dólares, a pagar a la DGII dentro de los seis meses siguientes a la compra.
2. Honorarios notariales (aprox. 0,75%): alrededor de 1.875 dólares.
3. Registro de Títulos (aprox. 1,5%): unos 3.750 dólares.
4. Honorarios legales y due diligence (1,25%): unos 3.125 dólares.

El total ronda los 16.250 dólares. Un 6,5% sobre el precio de compra, impuesto del 3% incluido. ¿Mucho? Depende con qué se compare. Con unos flujos de alquiler turístico saludables en Punta Cana —una región que contribuye al récord de 11,6 millones de visitantes que recibió República Dominicana en 2025— la inversión puede generar rendimientos anuales del 8%-12%, de modo que estos costes iniciales se recuperan en el primer o segundo año de explotación. Es una cifra, ante todo, previsible.

Queda un detalle que conviene no olvidar: una vez adquirido el inmueble, el propietario asume el IPI anual del 1% sobre el valor fiscal (con exención de los primeros 9.520.413 pesos dominicanos para personas físicas, residentes o no), además de los gastos ordinarios de mantenimiento.

Conclusión: invertir en Punta Cana con total transparencia fiscal

En esencia, el sistema fiscal dominicano para compraventas inmobiliarias es sencillo y predecible: un impuesto de transferencia del 3%, un IPI anual del 1% y unos gastos de cierre que rara vez superan el 3% adicional. No existen restricciones para compradores extranjeros, el derecho de propiedad está plenamente protegido y la DGII ofrece procedimientos digitales que agilizan cada trámite. Para el inversor europeo, esto significa una operación con costes conocidos de antemano. Sin letra pequeña. Sin sorpresas.

Y el contexto acompaña: turismo en máximos históricos, demanda de alquiler vacacional en constante crecimiento y un marco fiscal estable que premia a quien piensa a largo plazo. En este escenario, Salado Golf & Beach ofrece apartamentos exclusivos de obra nueva junto a la playa en White Sands, Bávaro, con campo de golf, spa y servicios premium, diseñados bajo una filosofía de slow living frente al mar Caribe. Nuestro equipo acompaña al comprador en cada etapa —fiscal, legal y registral— para que invertir en Punta Cana sea una experiencia tan serena como la vida que promete el proyecto.