Trámites notariales al comprar vivienda en República Dominicana

Comprar vivienda en República Dominicana: ¿qué trámites notariales implica?

Comprar vivienda en República Dominicana se ha convertido en una de las opciones favoritas para inversores europeos que buscan rentabilidad en el Caribe. Y con motivo: el país recibió un récord de 11,6 millones de visitantes en 2025, y destinos como Punta Cana y Bávaro lideran la demanda de segundas residencias. Ahora bien, antes de soñar con tu apartamento frente al mar conviene entender cómo funciona el proceso legal dominicano, qué costes notariales deberás asumir y qué pasos seguir para que tu inversión quede bien protegida.

Lo primero que hay que decir es bueno: República Dominicana permite a extranjeros comprar propiedades con los mismos derechos que los nacionales, sin necesidad de residencia previa. Eso sí, el proceso tiene sus particularidades. Conocerlas de antemano te ahorra sorpresas, tiempo y dinero.

¿Es obligatorio el notario para comprar una propiedad en República Dominicana?

Sí. A diferencia de otros países donde la escritura pública es opcional, aquí la intervención de un notario dominicano es requisito legal para que la compraventa tenga plena validez. El notario, que en este país es un abogado con fe pública especializada en derecho inmobiliario, se encarga de:

• Verificar que el vendedor es el legítimo propietario y que el título (Certificado de Título) está libre de gravámenes, hipotecas o embargos.
• Redactar y autorizar la escritura de compraventa (Contrato de Venta).
• Supervisar la firma de las partes y dar fe del acto.
• Iniciar los trámites de traspaso del título ante el Registro de Títulos correspondiente.

En obra nueva, como ocurre en residenciales premium de la costa este, el proceso suele empezar antes: con un contrato de compra-venta privada (Contrato de Confidencialidad y, después, Promesa de Venta). Ese contrato también debe pasarlo tu abogado antes de que firmes nada.

Costes e impuestos reales: ¿cuánto debes presupuestar?

Este es el apartado que más preocupa a los compradores internacionales. La buena noticia es que los costes son razonables y bastante predecibles. Vamos por partes.

1. Impuesto de Transferencia Inmobiliaria (3%)

El principal coste es el impuesto de transferencia del 3% sobre el valor de la propiedad, que paga el comprador. Ojo con un detalle: se calcula sobre el valor de mercado determinado por la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), no necesariamente sobre el precio que tú pagaste. Y hay plazo: seis meses desde la firma de la escritura, o llegan los recargos.

2. Honorarios notariales y legales

Los honorarios del notario se rigen por una tabla oficial escalonada según el valor de la transacción, y suelen moverse entre el 0,5% y el 1,25% del precio. A eso se suma, en la práctica, el abogado que hace la diligencia debida (due diligence): habitualmente entre el 1% y 1,5%. Muchos compradores contratan directamente un despacho que gestiona el paquete completo: verificación del título, escritura, impuestos y registro.

3. Registro de Títulos

Firmada la escritura y pagado el impuesto de transferencia, queda inscribir la propiedad a tu nombre en el Registro de Títulos. Los aranceles son moderados y normalmente vienen incluidos en el paquete del abogado. El resultado final es tu nuevo Certificado de Título: el documento definitivo que acredita la propiedad.

4. Otros gastos a considerar

• Deslinde y topografía: en algunas propiedades conviene verificar los lindes con un levantamiento topográfico. Cuesta poco y, en terrenos, es imprescindible.
• Mantenimiento del residencial: en comunidades con piscina, spa, seguridad 24 horas y campo de golf se paga una cuota mensual (la conocida «cuota de condominio»).
• Impuesto anual sobre bienes inmuebles (IPI): el 1% anual sobre el valor catastral que exceda de un exento considerable (aproximadamente 9,8 millones de pesos dominicanos). Por eso la mayoría de apartamentos de tamaño medio quedan exentos o pagan muy poco.

El paso a paso del proceso de compraventa

Para que te hagas una idea clara, este es el proceso típico cuando compras un apartamento de obra nueva en un residencial como Salado Golf & Beach, frente a la playa en White Sands, Bávaro:

1. Reserva y contrato de promesa de venta: firmas un contrato privado que fija precio, plan de pagos y fecha de entrega. Tu abogado debe revisar que el promotor tenga el título y los permisos en regla.
2. Diligencia debida: verificación del Certificado de Título del desarrollo, deslinde, permisos de construcción y situación fiscal del vendedor.
3. Pagos según plan de construcción: en obra nueva, los pagos se escalonan por hitos de avance de obra.
4. Escritura pública ante notario: a la entrega de la unidad, se firma la escritura de compraventa definitiva.
5. Pago del 3% de transferencia y registro: tu abogado gestiona el impuesto ante la DGII y el traspaso del título, que puede tardar entre 2 y 6 meses.
6. Entrega del Certificado de Título a tu nombre: el momento en que formalmente eres propietario pleno.

¿Necesitas estar presente en República Dominicana para firmar?

No necesariamente. Es muy común que compradores europeos otorguen un poder notarial especial a su abogado dominicano para que firme la escritura en su nombre. Ese poder puede tramitarse ante notario en tu país de origen y legalizarse después en República Dominicana. Es una solución habitual y segura que te permite completar la compra sin desplazarte. Aunque, siendo honestos, siempre recomendamos visitar el proyecto y la zona antes de decidir. Una cosa son los planos y otra el viento que sopla en la terraza.

Un proceso sencillo si te acompañan los profesionales adecuados

Comprar vivienda en República Dominicana es un proceso transparente y accesible para extranjeros, siempre que cuentes con asesoría legal local competente y con promotores solventes. Los costes totales de trámites —en torno al 5-6,5% del precio— son competitivos frente a otros destinos caribeños, y la seguridad jurídica del sistema de Certificados de Títulos es sólida.

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