Impuestos alquiler Punta Cana: guía para residentes europeos

Impuestos alquiler Punta Cana: qué debes saber como europeo

Cada vez más inversores europeos se llevan una sorpresa agradable al descubrir cómo funcionan los impuestos alquiler Punta Cana. República Dominicana tributa por territorialidad: solo pagan impuestos en el país las rentas generadas dentro de sus fronteras. Nada más. Para quien busca rentabilidad sin una carga fiscal asfixiante —en proyectos como Salado Golf & Beach puede rondar el 8% y el 12% anual—, eso cambia bastante las cuentas.

El turismo no para de subir. En 2025 el país recibió 11,6 millones de visitantes, y la demanda de alquiler vacacional en Bávaro y Punta Cana crece con él. Aun así, antes de firmar la compra de tu segunda residencia frente al mar conviene entender el marco fiscal sin prisas. Vamos a desglosarlo.

¿Cómo funciona el principio de territorialidad en República Dominicana?

En España tributas por tu renta mundial. Aquí no. República Dominicana grava únicamente las fuentes de ingreso de origen dominicano. Dicho de forma práctica: si eres no residente y tienes un apartamento en White Sands, Bávaro, solo pagarás impuestos en RD por:

• Los ingresos por alquiler que genere esa propiedad dominicana.
• Las plusvalías si la vendes.
• El patrimonio inmobiliario que poseas en el país.

Tu nómina europea, tus dividendos, tu pensión… nada de eso tributa en RD. Siempre que mantengas tu residencia fiscal en tu país de origen, claro.

El ISLR: el impuesto sobre tus rentas de alquiler

Tipo general y retención

Los ingresos por alquiler tributan vía Impuesto sobre la Renta (ISLR), con un tipo general del 27% sobre la renta neta. Y aquí viene lo bueno: puedes deducir los gastos directamente ligados a la actividad. Administración, mantenimiento, seguros, intereses de una hipoteca constituida en RD, amortización del inmueble.

Si tu inquilino es una empresa o una plataforma formal, esta suele actuar como agente de retención y descuenta un 10% a cuenta del ISLR. Tú, como arrendador, presentas tu declaración anual y liquidas la diferencia. Ni más ni menos.

Un ejemplo práctico

Pongamos números. Un apartamento en Salado Golf & Beach que facture 24.000 USD al año en alquiler vacacional, con 6.000 USD deducibles en gastos y amortización. La base imponible queda en 18.000 USD, lo que supone unos 4.860 USD de impuesto al 27%. Aun después de impuestos, los rendimientos siguen siendo competitivos frente a otros destinos caribeños.

El ITBIS en el alquiler vacacional

El alquiler residencial de larga estancia está exento de ITBIS (18%). El de corta estancia, en cambio, cuando se presta a través de plataformas u operadores turísticos, puede quedar sujeto a este impuesto y a otras tasas turísticas. ¿La clave? Depende de cómo estructures la actividad. Antes de empezar a operar, asesórate bien. No es un detalle menor.

Registro en la DGII: obligatorio y sencillo

Necesitarás tu Número de Registro Nacional del Contribuyente (RNC), que se tramita ante la DGII (Dirección General de Impuestos Internos). Para extranjeros con residencia o con propiedad en el país, el proceso es ágil y te habilita para declarar de forma digital.

Convenios de doble imposición: ¿pagarás dos veces?

No, normalmente no. República Dominicana tiene convenios de doble imposición con países como España, de modo que los mismos rendimientos no tributan íntegramente en los dos territorios. En la práctica funciona así:

1. Declaras los ingresos de alquiler en República Dominicana y pagas el ISLR que corresponda.
2. En tu declaración española (modelo 100, o 210 si actúas como no residente), imputas las rentas y aplicas como deducción el impuesto ya pagado en RD, con el límite del impuesto español que te tocaría pagar.

El resultado: casi siempre abonas la diferencia entre ambos tipos, no el impuesto entero dos veces. Guarda los certificados fiscales dominicanos. Son tu prueba documental, y sin ellos Hacienda no te va a creer.

Otros impuestos vinculados a tu propiedad

• IPI (Impuesto al Patrimonio Inmobiliario): 1% anual sobre el valor catastral que exceda los 9,8 millones de DOP aproximadamente (exento si la propiedad es tu único inmueble y se destina a vivienda). Verifica el umbral vigente cada año, porque se actualiza.
• Impuesto de transferencia (3%) al comprar el inmueble. Lo paga el comprador.
• Tasas de condominio y mantenimiento: no son impuestos, pero sí gastos deducibles. Tenlos en cuenta en tu proyección de rentabilidad.

Recomendaciones prácticas para el inversor europeo

• Contrata un contador (CPA) local con experiencia en clientes extranjeros. Sus honorarios, además, son deducibles.
• Presenta todas las declaraciones en plazo. Los recargos por extemporaneidad son elevados, y no compensa.
• Documenta cada gasto con factura fiscal dominicana (comprobante fiscal válido). Sin factura, sin deducción.
• Consulta con un asesor fiscal en tu país de residencia sobre la normativa europea, incluido el intercambio automático de información (CRS).

Conclusión: un marco fiscal favorable para tu inversión caribeña

Pagar impuestos por alquiler en República Dominicana siendo residente fiscal europeo es más simple de lo que parece a primera vista: un ISLR del 27% sobre renta neta, retenciones a cuenta, el posible ITBIS en el alquiler vacacional y un convenio de doble imposición que evita duplicidades. Con buena planificación, tu apartamento frente al mar puede dejar una rentabilidad neta difícil de igualar en Europa.

En Salado Golf & Beach, nuestro residencial de obra nueva en White Sands, Bávaro —con acceso exclusivo a la playa, campo de golf, spa y servicios premium—, acompañamos a los compradores europeos en todo el proceso: desde la elección del apartamento hasta la gestión del alquiler y el cumplimiento fiscal. Si buscas combinar slow living, sol caribeño y una inversión sólida en Punta Cana, quizá sea el momento de dar el paso. Escríbenos y descubre tu próxima segunda residencia en el Caribe dominicano.